小产权房558“对老百姓来说，买房子是一辈子的大事，一定要慎之又慎。”昨天，镇海区司法局一名王姓调解员唏嘘不已。他刚调解了一起案子，当事人挺着孕肚被迫搬离当时只付了6万元定金的婚房。因为房价涨了，房东不卖了。
房价最要紧
合同其他内容基本没看
这套房子位于镇海区恒大山水城，100来平米，做婚房挺合适。
“我们前前后后看了一年多的婚房，最后选在这里。”梁女士和丈夫去年8月通过中介看上这套房子的时候尚未结婚。面积、朝向、户型、价格都挺符合两人的心理预期，就决定买了。
于是，去年8月，两人通过中介和卖家周先生签订了购房协议。
这份协议签得挺潦草。主要只约定了两件事：房屋总价90万；一方如违约，需要向对方支付6万元违约金。
梁女士回忆：“当时，房子还没有交付，交付后由开发商在交付后统一办理房产证。当时估计在2018年5月左右办房产证。我们口头商量好，等房产证下来，再去办过户。”
梁女士和伴侣都是第一次买房子，小两口认为，房价是最要紧的。他们坦言：“合同其他内容基本没看，就签名了。”
合同签订后，他们当天就给周先生的银行账户汇去6万元定金。两人认为，买房的事算是尘埃落定。
装修后全家搬了进去
不料房价涨了，房东不卖了
去年年底，房屋交付了，开发商已经进行了简单装修。买空调，买家具……小两口又陆陆续续花了5万元并欢天喜地地住进去。
搬进新房，办了婚礼，梁女士又怀孕了，父母从老家过来照顾给小家庭做后勤……一切都顺风顺水。
小区里其他邻居的房产证也办下来了，梁女士就催着周先生继续履行合同，办理房屋过户。
不料，周先生再三推诿。
微信、电话沟通了几次，房东周先生态度变得坚决——“这房子，我不卖了。”
“合同也签了，定金也付了，我们都搬进来住了，你怎么可以不卖了呢？”梁女士急了。
周先生也振振有词：“房产现在还是我的，我愿意按合同进行赔偿。赔你6万元定金就够了。”
房东愿意赔偿的原因很简单——房价涨了。类似户型楼层的房子，已经从当时的每平米8000元涨到了13000元左右，按一百平米算，涨了50万左右。
等着生产的梁女士急得如热锅上的蚂蚁，坚决要求继续履行合同。房东也不是省油的灯，沟通不成，找了人到房子里闹，要求梁女士一家搬走。梁女士一家烦不胜烦，尤其是老人，又气又怕。
解除合同，卖家赔了20万
调解员感慨：“买家很大意很天真！”
经过当地司法所调解，双方最后同意解除合同，卖方周先生一次性赔偿买家人民币20万元。这20万元，包括了梁女士夫妇此前支付的6万元定金和5万元装修费。
合同解除后，周先生又将该套房屋挂牌出售，顺利的话，将多赚40来万元差价。梁女士一家的处境则要糟糕很多，同样的价格，买不到相似的房子了。无奈之下，只能临时找了出租房安顿一家子，身心俱疲。
调解员说：“调解是双方自愿的，对双方最后商量的赔偿金额，我们调解员也不好多干涉。梁女士已经进入孕晚期，更多地是想早点息事宁人，了结此事。如果上了法庭，赔偿的话，赔偿金额应该不止这个数。从以往的判例看，买卖过程中的房屋增值部分可认定为不当得利，法院往往倾向归买家所有。这些道理我们也都讲了。可是，梁女士快临盆了，希望尽快结束这起买房风波，不想再走诉讼途径了。”
调解过程中，调解员发现，梁女士夫妻买房时的确很大意很天真。签合同时，他们只关心了两件事：房价多少，定金要付多少。
定金约定为房价的10%20%较合适
细化违约责任
“这个案子，深圳小产权房，并不是特例。对我们基层调解机构来说，房屋买卖引发的矛盾在日常调解中占了相当大的比例。特别是房价波动大的背景下，类似的案子就更多了。”调解员分析。
调解员说，二手房交易，买卖双方不要把一切建立在对彼此的信任上，风险太大。
房屋买卖合同受合同法保护，里面的约定条款一定要慎重，一旦发生合同纠纷必然有较大经济损失。
“定金比例的约定，也一定要注意。”调解员说，几乎每个买家在买房时，都会缴纳定金。梁女士买房时只交了6万元定金，相比90万的房屋总价来说，不到7%，相当不合理。一般来说，约定在10%20%是比较合适的。购房人缴纳了定金后，如果任何一方违约导致合同无法履行，则对实际交付的定金施行定金罚则，即：购房人违约则不能要求返还定金，卖房人违约则需要双倍返还定金。假设梁女士当时按房价20%的比例支付定金，即18万，那卖家违约，就这一项至少也要赔偿18万元违约金。
调解员分析，对买房来说，如果资金充足，履行付款义务问题不大，那么就要着重防范卖方的违约行为，可以约定较高数额的定金，如总价的20%，深圳小产权房政策，这样就加大了卖主违约的成本，促使其及时办理过户手续。反之，由于定金罚则是把双刃剑，如果买家买房时贷款比例高，且没有较大把握办理房贷，应当适当降低定金的支付比例。一旦贷款无法办理，如果没有其他约定，将导致需要向卖方承担违约责任。
调解员说，还有重要的一点是明确违约责任。除了定金罚则外，可以根据具体情况进行细化约定。以梁女士的这份购房协议为例，当时明知从协议签订到完成房产证过户需要一年左右时间，房价可能出现波动，双方完全可以就一方违约的情况下，房价上涨部分的利益分配做约定。宁波晚报首席记者王颖 通讯员王斌
