堔圳石岩（石岩，这么便宜到底能不能买啊？）

那个周日，不安分的我又回家踩盘了。

在我看来这趟的体会，那能说是爆竹乐声，热闹非凡，两个字归纳是：“火”！

假如没顺道去上当晚，我也果真居然。

周日，下了六天的雨。

雾蒙蒙的天和淅沥沥的雨，那个天气情况睡是东齐县真藓科青藓的了。

龙岗、新房开售、那时开售、50万按揭？

50万按揭竟然都延烧到东部的楼盘去了？！

拿起智能手机痛打操作方式猛如虎，细细的即，啊，原本是在观澜啊...

观澜？楼盘开售还很火热？

的确许多好友也很讶异，除了许多好友即使都不太确切观澜在哪。

先来给大家讲讲观澜，

东邻龙华区，南靠南山区西丽街道和龙岗区西乡街道，东部与西乡街道和公明街道交界，北面还连各种高大上科技园的光明区。

但观澜却不是，虽然地处龙岗地界，属于深圳西北部，旁边有那么大腿能抱，但一直都是热度和存在感都很微弱的板块，俗称龙岗小透明。

前几年观澜还通了地铁6号线，设置了官田站和上屋站。

但谁知道，地铁6号线开通，几乎所有的焦点都是在光明身上，观澜还是一如既往的沉寂。

路边只有随处可见的厂房、工厂宿舍以及密密麻麻的小产权房。

这究竟是怎么回事.....？

带着一脑瓜的好奇，我到了第两个盘，号称按揭50万即可上车龙岗三房。

刚刚踏进营销中心，好家伙，放一眼过去全是人、从、众。

要不是到了当晚，眼见为实，人爆多到我为了算价格苦等一小时，都没销售理我。

唏嘘。

所以那时我细细的盘了盘选筹逻辑，请看挨个分解。

按揭50万上车龙岗三房的宝珺园

拉开项目的备案价表，最低325万起，那个总价就已经是近期深圳新房里的地板价，直接隔空卷到坪山了。

于是为了不负同事们的嘱托，我认真的研究那个项目的刚需三宝。

交通方面，

自驾嘎嘎方便，亲测到南山高新园40分钟左右，完全能接受。

教育方面，项目周边的小学和初中预计2024年建成，再加上小区里配建的幼儿园，虽然教育质量未可知，但是教育配套还是整整齐齐的。

商业方面，

虽然刚需三宝那个项目算不上优秀，但搞确切好伐，最大的亮点是昂贵，性价比。

看完了宝珺园，当然得去看看

虽然同为观澜楼盘，但显然当晚宏发悦云的人更多。

因为有了13号线的加持，配合4.9万/平的均价，地铁三个站到南山的确吸引了更多在南山的打工人关注。

首先，是因为地理位置。

宏发悦云花园位于龙岗区观澜街道罗租社区石清路与龙腾路交汇处西侧。

周围除了观澜体育馆、阳光俱乐部、龙泉体育公园等，距离项目距离都很近，享受这些配套非常便捷，我看得非常心动。

其次，在教育方面，

教育资源丰富了许多，整体教育不渣就行。

但东齐县东齐县重要，是13号线罗租站在项目周围800米左右，

13号线这里也不需要我过多赘述了，一期是从南山区深圳湾口岸，止于龙岗区上屋北站，项目宣传的3个站就到南山，7个站到科兴，这件事确实是真的。

而在价格方面，均价约4.9万/㎡，单价区间约为4.4-5.5万/㎡，总价最低359万起。

总体来讲，无论是从交通规划、还是教育配套，宏发悦云花园在观澜片区，属于相对宜居的楼盘。

整体来看，宝珺园适合手头按揭预算少，能接受自驾出行的纯刚需，而宏发悦云考虑的人群更多，按揭预算也相应的更高。

一方面是因为50万按揭买龙岗三房的广告吸引了不少人前往当晚，另一方面呢，因为观澜的商品房实在太少了。

想要做一点点规划，建好的商品房，都需要进行最难的城市更新，能拆迁周期也很慢，关键想要通过城市更新做产业，更是难上加难，大部分只能拆完建住宅。

最近几年深圳增加那么多拍卖地块，观澜也一块地都没。

目前的成交均价约6万/㎡，和现有的新房都有2万+/平的倒挂差。

观澜更近南山，13号线1期主要开通区域，等待时间短，等不了的刚需能考虑先上车。

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