西部地区房价排名（西部最火区域3年大涨49%，但我却不敢在这买房了？）

前段时间这一周，东部有数个楼盘早已开始Chambley抄底，

一路上西向的知觉下，最受刚需们高度关注的绝大多数是龙岗的楼盘。

两个其原因，其原因在于往后一年龙岗的楼盘不多，天然资源匮乏；

另两个其原因，其原因在于龙岗最能涨。

3年涨了49%，高于其它沿海地区。

尽管总体下跌许多，但只不过有许多股显然没所以美景！

在深圳人内心深处，只不过龙岗的股早已顺理成章地分为了3个八一队：

第三八一队：居厄、碧水

第三八一队：古田梅列区、尖岗山、长兴和观澜

第三八一队：石岩、观澜和观澜

但逐步形成反差的是，第三八一队这3个股在龙岗全然是小透明化，压根儿无所谓人探讨和在乎。

最吓人的是曾除了人问过我：观澜究竟是归属于荣光却是龙岗?

3个股的界面，都不太好

但没存在感也有好处——便宜。

前段时间这一波供应中，这3个股都有楼盘，而且房价是全龙岗最低的一档。

石岩润峯云上府，均价4.86万/㎡

观澜宏发悦云花园，均价4.9万/㎡

我接触过许多对龙岗有兴趣的买家，尽管嘴里都在说居厄、碧水，但是手里的钱也就只能买石岩、观澜。

当然，便宜不代表没未来，尽管许多人不肯在这几个股买房，

但只不过在这3个股中，有些股只要买对也有机会下跌，关键是你得选对。

石岩vs观澜vs观澜

对比一下这3个股。

首先，深圳核心区之外股的价值，遵循两个原则：

短期看核心区的外溢；长期看本地的产业。

外溢影响短期外来人口流入，产业决定了人口留存。

短期外溢：

短期5年内，3个股主要的置业人群都是南山的就业人口外溢，而且主要承接的就业地段都是南山科技园和后海片区。

南山这一部分购房人群买龙岗，主要考虑是通勤时间。

11号线；

而观澜明年将会迎来第2条地铁线13号线，这条线是观澜第三条直达南山的地铁线。

2-3站距离就能到南山，后续直达科技园和后海。

根据站点和距离测算，3个股的通勤时间为——

石岩到南山科技园时间，大概40分钟

观澜到科技园通勤时间，大概60分钟

通勤时间上比较，观澜＞石岩＞观澜

产业

3个股都不是龙岗的核心产业区。

尽管我相信深圳的执行力，但是观澜离东莞太近，离“深圳”核心太远，产业上只能靠自己拉拉人气，不指望深圳官方会给多少天然资源。

石岩相比观澜，最大的不同是能蹭。

第三，靠近观澜，能蹭到观澜会展新城的概念。

对于边缘股而言，能蹭到网红股的概念，是最大的福利。

尤其是观澜的海洋经济和会展经济，一定程度上会带动石岩的产业发展。

观澜在产业上有野心，片区打算重点培育的是3大产业：

第三代半导体、新材料、新能源与节能环保

除了产业更新的推进要看旧改的眼色，另外一方面，观澜的产业基础不强，又没其它老大哥带，观澜能不能把这些产业做起来却是有很大的疑问。

产业方面排序：石岩＞观澜＞观澜

二手房市场

观澜当下主要次楼盘报价价格：

满京华云著一期：报价5.5-6.5万/㎡，成交价为5.4万/㎡

观澜的次楼盘如今平均报价到了6万/㎡，但实际成交价只有5万/㎡左右，这说明业主估价和市场的估值差异很大。

观澜一脚油门就到的东莞长安，现在的单价也就3-4万/㎡之间；

5-6万/㎡之间是比较合理的价格。

但现在观澜的楼盘最低均价都要4.8万/㎡，二手成交价还不到6万/㎡的话，新房和二手的倒挂空间并不大。

观澜主要次楼盘价格：

宏发世纪城成交价6.1万/㎡

观澜真正有参考意义的次楼盘很少，现在的房价天花板是宏发世纪城，是对未来楼盘最有参考价值的楼盘。

世纪城靠近地铁6号线，配套上也是观澜最好的位置，但它最新的成交价格也就6万/㎡

可能许多人会寄希望于13号线，但老实说，13号线地铁毕竟不是观澜第三条地铁线，地铁对房价升值的带动作用会越来越小，因为在此之前，6号线的开通并没给观澜带来质变。

产业实力不强+差劲的配套和界面

石岩次楼盘价格：

怀德公元成交单价5.8万/㎡

中粮凤凰里成交价6.4万/㎡

金域豪庭成交单价6.4万/㎡

其一，石岩的倒挂空间在3个股中最大；

其二，有会展新城的概念和大前海概念的影响，我觉得石岩的天花板还能更高，到时候二手成交价天花板涨到7万/㎡不是问题。

石岩＞观澜＞观澜

文章到了最后，如果你说这3个股配套都不好、界面又很差，刚需自住实在下不去手，怎么办？

如果实在不愿意将就，我建议你去看看同价位东部的房子。

而具体到深圳，与其专注看东部，不如多去东部看看同样价位的新房和二手。

深圳所谓一路上西向的概念误导了许多人，最终导致炒东部被炒高、东部被埋没。

坪山、龙岗中心城核心地段的新房

从升值空间上比较，石岩、观澜的房子，真的会比坪山、龙中的核心地段更能涨吗？

大胡子李老师一直强调两个观点——深圳未来将会是两个多中心城市

多中心就意味着未来每个区都将会有沿海地区核心、都会有房价制高点。

选沿海地区核心股，会比选边缘股更有希望。

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