小产权房合同效力_

面对高房价，许多购房者将目光投向了农村集体土地和“城中村”小产权房，与之相关的各种纠纷急剧增加。最近，市民李先生咨询我们，签了合同才发现他买的房子不能办理产权证。它属于一个小产权房。他能拿回以前付的钱吗？接下来，让我们听听律师的观点。

案例简介：李某与村委会签订了房屋买卖合同，村委会同意将待开发建设的房屋卖给他。合同签订后，李某三次向村委会支付购房款5万元，村委会也根据合同将建筑面积79平方米的房屋交付给李某。然而，李在接受该房屋后仅一个月就得知该房屋不能办理房产证。

问：小产权房买卖合同的效力如何确定？

律师：本案涉及的房屋应该是近年来出现较多的“小产权房”，即房屋占用的土地归农村集体所有，不能办理正常的国有土地使用证和房屋产权证上的房屋。《小产权房法》只保护特定的买卖关系，即买受人必须是村集体经济组织的成员，否则，签订的房屋买卖合同无效。

在这种情况下，房子是由村委会审批的老年青年建造的，所有权属于村集体。尽管各种审批和建设程序都是合法的，但作为购买者的李某并不是村集体的成员。根据相关法律法规，农村宅基地使用权是村集体经济组织成员享有的权利。非村集体经济组织成员无权使用农村宅基地。但是，根据住房与土地相结合的原则，农村房屋的买卖必然涉及农村宅基地使用权的变更。因此，非村集体经济组织成员李某购买村委会房屋的买卖合同无效。合同无效后，村委会因合同获得的5万元购房款予以返还。