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样本　试点农地入市卖出两个亿

四川省农村集体经营性建设用地入市的“第一槌”，是在距离成都市中心城区半个小时车程的郫都区唐昌镇战旗村擂响的。2015年，战旗村选中了村办复合肥厂、预制厂和村委会老办公楼用地入市拍卖，并最终在郫都区公共资源交易服务中心以700多万元的总价成交。

战旗村党总支书记高德敏告诉《经济参考报》记者，从入市到开发，该宗地经历了颁发集体土地所有权证、入市主体提出申请并编制入市方案、表决通过入市方案、区公共资源交易中心组织实施等程序。

记者在现场看到，拍卖的地块目前正在打围施工一个乡村旅游综合体。据了解，该项目总建筑面积8800多平方米，主体工程已经封顶，正在进行内外装修。墙外的道路已经铺好沥青装好路灯，路边的特色景观带基本成形。

高德敏表示，以前农村集体经营性建设用地是“沉睡的资产”，即便有想法也不能动，村子能有今天，首功要归于这次“土改”。

据统计，截至目前，郫都区已完成30宗353亩农村集体经营性建设用地入市交易，获得成交价款2.1亿元。入市项目的加快建设，带动发展规模以上养生养老中心、创意农业基地、农耕体验园160多家，催生了一批农、文、旅共融的新兴产业、新兴业态和幸福美丽新村。

多位专家告诉记者，市场对于农村集体经营性建设用地入市拍卖的关注点，集中在收益分配上。虽然政府提出了和国有土地同等入市、同价同权，但和国有土地入市收益直接进入财政不同，农村集体土地入市的收益需要兼顾国家、集体和个人等多方利益。而在郫都区，为防止土地增值收益分配“吃光分光”，该区确立了针对集体经济组织成员内部分配的原则，按照“二八开”形式划分成员现金分红和集体相关资金存留，保障村民长远生计和促进集体经济可持续发展。

例如，战旗村在土地拍卖之后，扣除入市成本、缴纳土地增值收益调节金（15%）后形成的出让净收益，仅以其中20%进行现金分红，其余绝大部分用作村集体资产管理有限公司的公益公积金，以保障农业农村发展和农民持续增收。

棋局　全国33个试点进入最后半年

在农村集体经营性建设用地入市改革的尝试方面，郫都区只是其中一个样本。

从2016年开始，全国33个县进行征地制度改革、农村经营性建设用地入市改革和宅基地制度改革等“三块地”改革试点。据国土资源部4月份透露，农村集体经营性建设用地入市地块目前各试点共计完成278宗，总价款约50亿元人民币。这意味着每亩地的平均入市价格约为110万元。

按照计划，今年12月31日，所有试点将正式收官，试点成果呈报上级部门进行验收和评估，对实践证明可行的，修改完善有关法律；对实践证明不宜调整的，恢复施行有关法律规定。也就是说，这些改革试点还剩下最后半年的时间。

有专家表示，过去，农村集体经营性建设用地难以自由流转，其结果是城市建设用地日渐短缺的同时，城乡建设用地却利用粗放，造成大量空闲用地，得以流转后，将赋予农民更多财产权利，推进城乡要素平等交换和公共资源均衡配置。

国土资源部调控和监测司巡视员董祚继此前告诉《经济参考报》记者，农村集体经营性建设用地制度改革的基本思路，是允许规划确定为经营性用途的存量农村集体建设用地，与国有建设用地享有同等权利，在符合规划、用途管制和依法取得的前提下，可以出让、租赁、入股，并完善入市交易规则、服务监管制度和土地增值收益的合理分配机制。现阶段农村所拥有的存量建设用地多达2.5亿亩，盘活农村资源，激活农村资产，那么，农村将成为中国经济增长的“下一个风口”。

集体经营性建设用地入市潜力很大，但董祚继也表示，改革也面临诸多困难和矛盾，需要理性看待。例如，由于长期以来对农村土地产权制度建设重视不够，造成农村土地管理基础普遍不够扎实。各种历史遗留问题错综复杂，土地及农房产权资料缺失、权属争议、违法违规等情况大量存在，过去私下交易行为问题丛生、尾大不掉。这些因素明显影响到改革的全面推进。

难点　产权限制和政策配套成当前瓶颈

实际上，基层政府工作人员对此次改革面临的困难也有同样的感受。郫都区国土部门相关负责人就坦言，随着试点的不断深入以及农村土地征收、宅基地制度改革任务的叠加，集体经营性建设用地入市在程序和措施上都面临瓶颈。

上述负责人表示，一是改革的政策配套跟进不足，农村土地制度改革涉及的利益关系复杂，单一政策支撑难以奏效。当前来看，农村产权金融服务、土地入市的财税征管和行政审批、土地供后监管等方面的配套政策及制度建设尚属空白，需要加快研讨并协同跟进。

二是土地利用规划管控缺乏弹性，农村地区建设用地发展空间狭小，就地入市与现有基本农田布局极易冲突。如何在确保基本农田保护面积不减少、质量不降低的前提下，突破现有土地利用规划管理模式，利用好农村集体经营性建设用地，确实是一个难题。

三是农村土地二级市场没有放开。二级市场交易管理涉及国土、房产、工商等多个部门，由于没有统一汇总和发布信息的渠道，造成了交易信息不对称，增加了政府精准调控的难度，土地违规交易和隐性交易的隐患无法消除，不利于农村土地市场的健康发展。

四川迈高旅游资源开发有限公司董事长张旭东认为，农村集体经营性建设用地入市，要想真正实现与国有建设用地的同价同权，顺利进行抵押融资是一把重要的尺子。但是，目前对此提供抵押贷款服务的金融机构很少，这对改革进程是一个很大的掣肘。

值得一提的是，有专家认为，改革成败与否，土地用途规划是关键。目前农村集体经营性建设用地入市试点中，被拍卖的土地多用于工业、仓储用地，少量用于商贸用地，也有一些沿海试点地区尝试将入市后的地块用于住宅地产开发，也就是俗称的“商住两用”型地产。

在成都，很多“不差钱”的投资者同样相中了农村经营性建设用地潜在的巨大市场价值。但是，在对改革政策进行一定了解后，有投资者就表示，如果完全按现行改革文件来操作，在试点区域投资“商住两用”型地产开发，产权和交易都是今后很难绕过的“一道坎”。