瑞银：2019年深圳小产权房房地产市场调整相对温和-2023东莞小产权房出售

　　房地产投资信托将是未来五年房地产行业的一大动力。

　　刚刚过去的2016年，房地产市场在去库存背景下迎来了大幅上行，之后在政策调控下有所降温。

　　2017年房地产市场将如何呈现？在“第十七届瑞银大中华研讨会”上，瑞银中国房地产行业研究主管梁智颖指出，内地楼市投资的金银时代已过去，现在处于白银时代，这背后有五大特点：政府对房地产行业的依赖程度没变；行业集中度比以前提高；土地价格上涨、行业进入壁垒提高；中长期利润率被压缩；高周转的运营模式受到挑战。

　　梁智颖还特别指出，房地产投资信托（REITs）将是未来五年内地房地产行业的一大动力。这有助于房企盘活资金，还可为市场提供高透明度、回报确定的投资工具，也是金融改革的重要一步。

　　瑞银中国首席经济学家汪涛则认为，2017年房地产市场的调整会相对温和。由于目前房地产市场整体库存较低，过去一两年中包括三四线地区的库存也有下降；去年新开工和房地产投资势头不强，下行空间受到一定限制；房地产政策虽然在整体收紧，深圳小产权房，但不是大幅打压式的调控，而是因城施政，和2010、2011年相比调控政策相对温和。

　　“温和调整指的是房地产投资而非房地产销售。房地产新开工及投资的增长可能由去年的7%8%下降到今年的2%3%，调整的幅度并不大。而在2013年到2015年，房地产投资调整幅度在10%20%之间，相较而言今年的调整是温和的。”汪涛表示。

　　针对未来房地产政策走向，汪涛认为决策层依然会因城施政，加速户籍制度的改革以及中心城市和卫星城市之间的基础设施建设，扩大中心城市的范围等，但不会有重大的紧缩政策。

　　此外，对于香港地区的房价，小产权房，瑞银给出了明确的预判。“香港房价会在未来两年有大概10%到15%的跌幅。”瑞银中国内地/香港房地产行业研究联席主管张知予表示。

　　判断香港房价未来两年会有一定幅度下跌，张知予认为主要原因在于三个方面：一是利率上升将对购买能力产生直接影响；二是香港的经济在2016年已经到了最差的阶段，今年不会有显著复苏，而是L型的走势；三是房地产供应的增加，瑞银预计未来三年香港市场供应量与过去十年相比会增加一倍左右，供给变化对房价构成的压力明显。

　　张知予认为，当下香港住宅市场的供应量增大值得重点关注。“过去十年，香港住宅市场基本上没有太大的供应，但未来三年每年大概会有两万三千套的供应量。香港的存量大概是110万到120万左右的住宅存量，从绝对量来说大概是2%的增量，其实不大，但相对过去十年来说变化显著。”