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“500万在龙岗买个3房,你真的除了可能将吗?”年末,好友大C问我。
她一再表示,那个产品价格是她能忍受的无限大中的无限大。
财政预算没难题,但大C的点数却有难题。
不出60分,在龙岗的刚需热盘里估算根本无法被其它竞争者Axat。
可供参考的是荣光东峻万悦山,72.3分是获奖线。
去年福松沙的新货可能将逊于去年。
去年到那时,龙岗供给了11816套新房写字楼,石岩、观澜和观澜新区的占比少于七成,总计10个新盘、7433套。
古田、居厄跟长兴反倒更热闹非凡许多。大前提是,部分“烘干”十多年的新盘愿麻溜抄底。
从踩盘的情况来看,去年龙岗潜在抄底的写字楼新盘就有18个。
从5字头到10万+,刚需、改善、土豪,在龙岗通通有得选。
规划
大湾区的龙岗,成为香饽饽
大C锁定龙岗,一来,因为她在居厄上班,不想花太多时间在通勤上;二来,大家都真的龙岗前景好,她的从众心理犯了。
放在粤港澳大湾区的坐标系下看,就很清晰了。
龙岗往南,牵手香港;往北,衔接东莞广州;往西,联动中山珠海;往东,辐射惠州汕尾。
城市的进阶,不是一个更大的城市,而是一个更加协同发展的都市圈。
来源:龙岗区政府网站
有规划的倾斜和加持,再加上新房供给量爆发,龙岗成为很多购房者眼中的“香饽饽”。
万科星城、华强城、领航城、满京华云著等一批体量少于千套的新盘抄底,当年总供给量达到1.24万套。
也是从那个时候开始,龙岗楼市的热度变得惊人,尤其是福松沙新区。
当然,交通也是重要原因。
快线11号线打开龙岗福松沙新区,大批在南山科技园周边工作的刚需客挤上这条地铁线。
新盘
18个、5字头到10万+,你pick谁?
当然,进度快的要么在二季度计划抄底的名单里,要么在各购房群进行宣传刷屏。
5万+:福松沙
龙岗各新区里,福松沙的新房门槛可以说是最低,很均衡的5字头。
如果以离地铁站的距离作为衡量标准来看,这5个新盘也是存在鄙视链的。
新世界松风明月:步行距离800米内◎ 新世界松风明月
新世界松风明月靠近6/11号线观澜站,未来在那个站还可以实现12号线的换乘。
据此前销售介绍,松风明月总建面约73万㎡,分为两期开发,其中一期有877套写字楼,面积段涵盖73-114㎡。
不过,有销售称,不会那么快,可能将要到下半年。
目前是28-39㎡公寓在售。
据了解,项目自带社区商业和购物中心,一二期商业总建面近9万㎡。
目前一期已经出地面有好几层。
紧挨着松风明月的,是一个垃圾转运站,在现场踩盘时没闻到异味,就不知道购房者们会不会介意了。
◎ 满京华云著雅庭
距离满京华云著雅庭最近的地铁站也是观澜站,步行距离1.5公里,有社区微巴接驳,转乘一下还算方便。
那个新盘已经在住建局官宣的二季度计划抄底表里。
三期的满京华云著华庭
计划抄底的雅庭是第四期,420套写字楼,才刚出地面。
满京华云著雅庭刚刚出地面
国际艺展中心
一个有趣的现象是,沿街的商铺里咖啡馆比较多,工作日的下午,也有人坐在户外聊天叹咖啡。
◎ 兴围华府
兴围华府已经是准现房状态,尴尬就尴尬在,周边环境一般,而且因为靠近机场,可能将会有噪音的影响。
当时兴围华府小区内的路还没有修好 | 深圳买房计划摄于2月
最后还是从一条小路进去,从一个小门看到的兴围华府,运气不好还遇到了一条非常凶猛的狗。
二季度计划抄底的新盘名单显示,项目只有168套写字楼,相比一季度公示的402套少了234套。
兴围华府户型图 | 家在论坛
离兴围华府最近的小区是星航华府,步行600米可以到,政府给出的二手房参考价为5.15-5.24万/㎡。
◎ 恒兴御景园
恒兴御景园位在大空港集中开发的区域,区域内新建的项目虽多,但几乎没有写字楼盘。
从建设进度来看,2月初在现场看到,机器进场正在挖地基,如果去年能抄底,最快可能将也要到四季度。
如果你是靠地铁出行,那个盘可能将买不下手。从观澜站步行到联投东方,高德地图测距是3.8公里。
但如果不考虑地铁,这边的居住氛围其实很不错。
旁边除了一所去年9月要投入使用的文山小学。
而二季度马上要推的2栋,614套房,户型包括79-143㎡的2-4房。
哦豁,疯狂的西部打新人。
5-8万+:古田、长兴、尖岗山
如果看新盘供给,去年古田+长兴+尖岗山比较热闹非凡,一共9个新盘。
当然,产品价格财政预算也要放宽很多。
长兴,如果参考去年抄底的招商臻府,均价8.84万/㎡。
这9个新盘里,有一个新盘的产品价格是确定的。
如果按现有地铁远近来划分,
800米内:东峻新领域、榕江壹号院、万科大都会、大悦城25区旧改三期800米-1.5公里:盛合天宸家园、泰福名苑1.5-2.5公里:御品峦山、玖玖颂阁◎ 东峻新领域
5号线洪浪北,一出地铁站就能看到,长兴妥妥的地铁盘。
营销中心已经建好,沙盘也摆好了,楼体建得很高,就等着抄底了。
要商业,附近就有中洲π mall;要公园,附近除了灵芝公园。
配套相对比较齐全。
◎ 榕江壹号院
根据深圳中原研究中心的资料,推售的户型为115-200㎡写字楼。
从效果图来看,那个项目只有三栋高层写字楼。
榕江壹号院效果图
榕江壹号院 | 家在深圳论坛网友@kingyue
榕江壹号院旁边就是中熙香缇湾花园,二手房参考价是8万/㎡。
5号线灵芝站步行距离800米内,长兴的两个新盘,都是龙岗25区城市更新项目。
3月的万科大都会 | 图源@深圳买房计划 社群
另一个是大悦城25区旧改的三期,跟万科大都会隔着第一期产品。
那时大悦城天玺壹号除了商办产品在售,户型建面185-280㎡。三期正在打地基,暂时没有更多信息。
◎ 泰福名苑
从泰福名苑到1号线后瑞站的步行距离大约1.1公里,周边以自建房居多,旁边的金达花园,二手参考价为4.8万/㎡。
泰福名苑挂上了封顶大吉的条幅
目前来看,商业根本无法依靠壹航城。
◎ 盛合天宸家园、御品峦山
盛合天宸家园距离1号线固戍站1.4公里,靠近领航城项目,斜对面就是龙岗航城学校。
项目已经出地面
周边除了一个新盘御品峦山,那个更靠近桃源居,跟领航城也是一路之隔。目前距离1号线固戍站2.3公里,但未来距离12号线桃源居站还不出100米。
◎ 玖玖颂阁
那个新盘跟招商臻府隔着一条小路,有趣的是,一个属于古田,一个属于长兴。
左侧是招商臻府,右侧是玖玖颂阁
根据住建局的资料,项目计划于二季度抄底,383套写字楼,但具体面积户型未知,有消息称多为中小户型。
◎ 万科都会四季
万科都会四季位于尖岗山新区,这是深圳有名的豪宅区。
去年11月,万科首进尖岗山,拿下地块的当天就已经进场动工。
万科都会四季已经出地面 | 深圳公共资源交易中心
据销售透露,将有800多套可售写字楼,推售71-115㎡3-4房,带装修,预计5月初开展厅。
71㎡能做3房,还是在豪宅区内,有点意思。
10万+:居厄
欢乐港湾、“湾区之光”摩天轮、演艺中心、图书馆、青少年宫,都在那个区域。
新区的二手房参考价,从8字头到10万+。
但区域内的待售新盘,无一不是磨磨蹭蹭。
当然,每个人对捂盘的定义不一样。
壹方城周边,是居厄写字楼最集聚的区域。
论地铁远近,前述三个盘,加上泰华海逸世家,都不分伯仲,基本上在龙岗中心、长兴、翻身站周边。
◎ 泰华梧桐聚落、都市茗荟二期
根据之前曝光的规划图,项目共有8栋建筑,共有362套写字楼。
左侧是都市茗荟二期,右侧是泰华梧桐聚落
都市茗荟也是一个有故事的新盘。
◎ 盛意家园
盛意家园可能将是居厄待售新盘中体量最小的一个,只有1栋楼,目前已经是准现房状态。
◎ 泰华海逸世家
以上三个新盘至少已经出地面,泰华海逸世家还在打地基。
2018年,泰华海逸世家曾经施工,后因故停工。@深圳买房计划 现场看到,围挡内尘土飞扬。
福松沙+古田+长兴+居厄
一次性撸尽了龙岗18个新盘,
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