深圳10月8日再拆小产权房违法建筑面临“拆时代”？-2023东莞小产权房出售

小产权房占据了深圳总建筑面积的半壁江山，龙华区规土监察大队决定于今年10月8日拆除两栋违建小产权房，涉及住户近千人。这是又一次大刀阔斧整改的前奏？还是又一次的高高举起轻轻放下？

原标题：深圳再拆小产权房违法建筑面临“拆时代”？

小产权房占据了深圳总建筑面积的半壁江山，龙华区规土监察大队决定于今年10月8日拆除两栋违建小产权房，涉及住户近千人。这是又一次大刀阔斧整改的前奏？还是又一次的高高举起轻轻放下？虽然相关部门对拆除一事表态模糊，但下发的文件却是言之凿凿。时至今日，小产权房业主还有机会主张自己的权利吗？

政府发文将拆除两栋小产权房

2016年8月5日，位于深圳市龙华新区和平路的金凤凰豪苑和福轩大厦业主收到一封“温馨提示”，提示方是龙华新区办事处执法队规划土地监察中队。提示内容显示，该两处建筑已被认定为违法建筑，将于2016年10月8日进行强制拆除，并将于9月15日起对两栋建筑实行“清人、清楼、清物”及停水停电措施。

相关资料显示，金凤凰豪苑小区位于和平路及清湖路的交汇处，距离清湖地铁站的距离约为400米左右，周边配套设施健全，地段优势明显。整个小区共有两栋楼，一栋为商用写字楼、即福轩大厦，共十七层；另一栋则为22层住宅楼。该小区为2010年开发，2013年竣工，占地面积为2384.2平方米，总建筑面积约36794平方米，目前共有200余户住户、近千人在此居住。

在深圳政府口中，并没有“小产权房”的概念。因为“小产权房”通常是建在农村集体用地之上，而深圳经过1992年、2004年两次农村城市化改造，农村集体土地已全部转为国有，因此“小产权房”应被称为“违法建筑”。这类违法建筑数量庞大，根据早年深圳市政府的统计数据，截至2011年年底，这类建筑达37.94万栋，建筑面积达4.05亿平方米，是深圳市总建筑面积的49.27%。目前“小产权房”只是深圳市民对于市面上销售的没有任何合法用地手续的违法建筑的一种约定俗成的称呼。

当地政府表态模糊

虽然即将面临拆除的风险，但记者发现整个小区看起来一切正常，没有丝毫的慌乱。8月23日，记者以租客的身份咨询了小区管理处及附近的商户，所有的受访对象均一致地告诉记者：“绝对不可能拆，放心吧！”一位工作人员直接告诉记者：“楼上200多户人，近千的居住人口，拆除后这么多人住哪里？政府不会让这么多人住大街，所以肯定不会拆！”

随后记者走访了深圳市龙华新区规划土地监察大队，事情似乎的确如业主所言。监察大队的一名工作人员告诉记者，目前对于金凤凰豪苑的拆除及善后事宜仍旧处于研究阶段，相关情形暂时无法向记者透露，是否确定要拆除也要等研究结果出来才可以确定。

另外，龙华新区规土监察大队办公楼的一名保安也告诉记者，在张贴完拆除告示之后，金凤凰豪苑业主曾在办公楼门口聚集信访，信访现场有多名高龄老人，多辆救护车在旁待命，以防意外发生。

然而，在记者采访结束后，监察大队向记者提供了一份情况通报。该通报中的措辞却极为严厉，通报显示，金凤凰豪苑未取得建设工程规划许可就擅自建设，属违法建筑；龙华新区规土监察部门针对该栋违法建筑的违法建设行为，依法对违法行为当事人进行了立案调查，并做出限期拆除的行政处罚决定；当事人既未履行处罚决定，也未提起行政复议、诉讼。因此，新区规土监察部门于8月5日依法对该案违法建设当事人做出《强制执行决定书》，决定对该栋违法建筑实施强制拆除。

通报中还提到，市民群众通过合作建房、永久租赁等形式“购买”违法建筑，常抱有侥幸、博弈心理，认为只要是建成的违法建筑就不可能被拆除，龙华新区规土监察部门将继续依法推进对该处违法建筑的强制拆除执行工作。通报还劝导住户、租户要积极采取民事救济手段，保障自身权益，并配合做好清楼、清物的相关工作。

针对这份通报，记者再次向监察大队工作人员求证拆除安排，但该工作人员依旧以正在研究中为由拒绝透露相关讯息。记者了解到，自8月10日起，龙华办事处执法队特别成立了案件处置专门小组，安排专人负责做好业主信息登记、买卖合同收集、诉求处理意愿登记汇总等工作。目前已有近110户住户、业主向处置小组进行了登记，提供合作建房合同，并表达了诉求。

小产权房业主难维权

在深圳，类似金凤凰豪苑的违法建筑数量庞大。

早在2001年，深圳市就启动了历史遗留违法私房和生产经营性违法建筑的处理工作。

2014年年初，深圳市再次公布了《试点实施办法》（以下简称《办法》），该《办法》对违法私房确权条件进行了详细的划分。

据深圳市规土委早先公布的数据来看，按照一户一栋的确权解决原则，深圳共有8.2万栋历史遗留违法住宅将可以获得产权证，这个数据约占违法建筑总数的21%。

按照《办法》规定，可转为商品性质的历史遗留违法建筑共有三类。其中涉及住宅类的规定为：

原村民符合“一户一栋”原则的住宅类历史遗留违法建筑在480平方米以内的部分，以申请时基准地价的10%为额度补缴地价，并进行相关的验收及鉴定合格后便可转为商品性质。

显然作为住宅出售的金凤凰豪苑不符合转正条文，该小区建筑面积达到3.6万平方米，远超《办法》中480平方米的规定，因此难以进行商品性质的确权工作。

金凤凰豪苑已被认定为违法建筑，若此次拆除工作如期开展，购房的业主面临难以维权的窘境。

广东胜伦律师事务所律师肖挺俊告诉记者，深圳市历史遗留违法私房已经开展了相关的确权工作，确权时被认定为商品性质的日后可以进行抵押、转让等相关交易；而被认定为非商品性质的私房则只能自用，不得进行交易类的操作。

肖挺俊律师还告诉记者，小产权房的拆除工作也分为两个方面。一种是通过合法报建的，但是无法办理房产证，这类小产权房在面临拆迁等问题时，购房业主可以利用当初购房时的买卖合同来主张经济权益，但由于没有房产证，所以权属发生纠纷就难以主张自己的权益。

另一种则是如金凤凰豪苑一类的违法建筑，违法建筑在拆除时政府是不用向购房的业主进行赔偿的，业主的损失只能向当时的开发公司主张，而且需要业主证明自己当初在购房时对小产权房一事毫不知情。

不过在实际操作中，由于小产权房价格远远低于商品房的价格，因此业主在购买时理应知晓房屋的相关性质，在这种情形下，业主想要维权就会格外的困难。

小产权房转正几无希望

目前，深圳市针对违法建筑的整治工作仍在不断地推进。据相关媒体报道，今年7月16日，龙华就拆除了面积约2.3万平方米的水斗新围大工地的统建楼。深圳市规土委主任王幼鹏在接受媒体采访时表示，“十三五”期间深圳要消化存量违建2亿平方米。此次金凤凰豪苑拆除将会有示范作用。

虽然职能部门多次提示小产权房存在各种风险，深圳小产权房网，但是在房价高企、限购政策频出的一线城市，这种不限购、价格低廉的小产权房仍旧受到人们的热捧，购买者也大多抱有一种政府对已经落成的建筑不会拆除的侥幸心理。

深圳在“十三五”期间定出了消化存量违建2亿平方米的指标，而北京在2012年9月也清理出自2008年以来在建在售的79个违法占地项目，目前也在逐步清理查处。

早在2015年，住建部就明确提出要将治理违法建筑作为重点突破的工作之一，违反城乡规划和土地用途的小产权房正在此列。国土资源部执法监察局负责人之前也表示，各地要按照要求坚决做到“三个一批”，即坚决拆除一批“小产权房”，坚决查处一批典型案件，严肃追究一批有关责任人员的责任。虽然政府职能部门已多次对小产权房喊话，但社会上仍屡屡有小产权房转正的相关提议，不过就目前的趋势来看，小产权房想在短时间内转正依旧毫无希望。

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深圳小产权房网8月24日讯（记者陈飞张钊）位于龙华新区和平路的金凤凰豪苑和福轩大厦两处平常无奇的楼宇近日走进公众视野。原因是这两处刚建成不到4年的写字楼和住宅日前被认定为违建，龙华办事处规划土地监察中队张贴公告，通知里面的住户、租户：两处建筑因为已被认定为违法建筑，将于今年10月8日进行强制拆除，并将于9月15日起对建筑进行“清人、清楼、清物”及停水停电措施。

这两处即将被拆除的高层楼房是深圳典型的小产权房，“强制拆除”这四个字在深圳引起了不小的波动,而深圳“小产权房”的交易也瞬间降到冰点。而违建拆除的背后值得反思。两栋楼为何现在才被认定为违建，深圳小产权房，在建设初期执法部门为何熟视无睹？上千名住户该何去何从？

而本次事件的最大受害者无疑是金凤凰豪苑的两栋居民。上百套房子早已出售，开发商已经赚得钵满盆满，而花了真金白银的购房者该怎么办？

8月23日，鹏城眼航拍小队对即将在今年10月拆除的两栋建筑进行航拍。记者看到，福轩大厦和金凤凰豪紧邻相建，22层基本是周边最高的建筑。从空中俯瞰，两座建筑离清湖地铁口距离约2公里，地理位置十分优越。

记者走访这两栋住宅时了解到，金凤凰豪苑分为2房和4房，面积从70平到130平米不等，开盘时每平米卖到5000元。如果不被冠以违建的头衔，每平米的均价轻松破万。

“有些业主是借钱购买，而有些业主则是卖了老家的地在这里买房。”金凤凰豪苑管理处负责人告诉记者，小区业主对于拆迁一事都非常紧张和担忧，不少业主表示虽然当初购买这里的房产确实要比周边的商品房便宜不少，但因为有跟开发商签订了购房协议，所以才敢下决心购买。

对方称，龙华办事处规划土地监察中队前段时间已经设立了案件处置小组，进驻小区物业管理处，登记业主的个人信息和买卖合同，收集业主口头和书面的合理诉求。

龙华办事处规划土地监察中队此前接受媒体采访时回应，金凤凰豪苑和福轩大厦涉嫌非法销售小产权房及“一房多卖”等多种违法行为，存在各类风险，切勿轻易购买、租赁此类违法建筑。2013年，该中队就对“金凤凰豪苑”进行立案调查，并于次年相继对其作出《行政处罚告知书》和《行政处罚决定书》。

“听到要被拆除的消息后，已有两户租户提了要退租。”福轩大厦管理处曾经理介绍称，写字楼和住宅都已全部入住，其中写字楼约100多家，住宅约200多户，常住人口近千人。至于拆除后租户如何赔偿的问题，物业这边暂时还没有出台相应的解决办法。

记者网上搜索发现，金凤凰豪苑开发商为深圳市山地实业有限公司(下称山地实业)，具体负责人是梁国华，开发时间为2010年6月，竣工时间为2013年2月左右。早在2014年，就有媒体报道金凤凰豪苑存在“一房多卖”等多种违法行为。在周边房价已破四万之际，如今只需50万就可以买93平三房金凤凰豪苑无疑对很多人来说，有着吸引力。

金凤凰豪苑和福轩大厦会否如期拆除？相关人员安置问题何去何从？8月23、24日，记者多次致电龙华办事处规划土地监察中队负责人，但是对方电话始终处于无人接状态。知情人士告诉记者，对方处于休假状态。无奈下，记者致电龙华办事处规划土地监察局（28019133）电话了解情况，对方以不方便为由拒绝透露其他负责人联系方式。

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