楼市太火爆没房卖? 深圳小开发商转投小产权房

金九银十深圳开发商忙什么？央企中粮率先促销甩卖 有开发商打起小产权房主意

网易房产原创报道 10月，人民日报发表了《“金九银十” 楼市是“反弹”还是“反转”》为题的楼市新闻稿，当中提到“专家预计，未来楼市将继续向好，但向好空间有限”，而这一预计，如若是放到金九银十的深圳楼市来说，恐怕也是成立的。

深圳中原最新研究数据显示，十月以来，深圳楼市平均周成交量并不乐观。价格方面，一二手住宅分别有6.4%和15%的下跌幅度。而深圳本地开发商当前为了促销给出的价格优惠和活动优惠有所增加，甚至不惜使用金融工具来减轻首付压力，增大购房杠杆。

据中原监控，开发商在四季度出现更大幅度的措施以变相降价的可能性极大，整体来说，深圳地产市场的热度下行已经成为定局。更有媒体预言——深圳楼市在疯狂了三个季度后，或许终于撑不住了。

但与此同时，深圳小产权房，也正得益于深圳楼市前三季度的疯狂，从已公布业绩数据的房企来看，9月各家房企业绩不仅同比明显上涨，且多数标杆大型房企面对今年的目标均已无太大压力。

克而瑞数据显示，今年前三季度，20家典型房企的平均销售目标完成率为64.54%，其中华润、恒大的销售目标完成率已超80%，保利、中海等房企的销售目标完成率也均接近70%。

回到深圳楼市，尽管各家房企销售飘红，项目开盘也均成绩可观，但在“面粉贵过面包”的深圳，却也有房企人士吐槽：在深圳做房地产，大到万科招商，小到土豪老板，看似房子好卖但其实都不好做，这倒是真的挺奇怪。

有人说，金九银十肯定是多事之秋，看似有起有落的深圳楼市，当中还隐藏着一些恩怨情仇，上演过一出出的你争我斗，大房企的蛋糕能否吃得安稳，中小开发商又是如何另辟蹊径，甚至走上旁门左道。卖房子的不仅仅是卖房，大小开发商在金九银十战役中，究竟是独善其身，还是各自逃生……

深圳万科销售破200亿 开发商：战到年底最后一天

200亿，这是10月20日深圳万科所突破的销售金额，不仅是万科自身的一个历史里程碑，200亿的金额实际上也已经相当于一个中型房地产企业的全年销量。

仅仅是金九中旬，深圳万科就有万科云城、万科麓城（资料、团购、论坛）、万科广场（资料、团购、论坛）三个项目开盘，据悉均取得不错的销售成绩，这也使得万科成为了深圳金九首个全线开花的大型开发商，且完成了三季度末的完美冲刺。

面对200亿的新纪元以及当前趋冷的深圳楼市，深圳万科营销管理中心策划部经理张雍向网易记者表示：“深圳万科是万科集团历史上第一个首先迈入200亿销售额的城市公司，但这只是我们自己庆祝我们开创了一个新的里程碑，我们除了明天内部简要庆祝下，接下来我们马上又将展开新的征程。”

网易记者了解到，尽管2015年的深圳楼市在剩下的两个月内显得些许扑朔迷离，但万科仍旧将进行天誉、双月湾、云城三个项目的加推，同时在双11期间，麓城、九龙山和公园里三个项目则将推出“光盘行动”，这些都将是万科新的营销动作。张雍表示：万科不会降低强度，也不会放慢节奏，一直到年底最后一天。

而在城市公司奋力冲业绩的同时，金九期间的万科还忙着自我保卫，自我转型，无论主动或被动，都是马不停蹄。

6月底，A股市场大幅波动，万科亦受到影响。8月26日，宝能系旗下的前海人寿和钜盛华再次出手增持万科5.04%股份，使得宝能系及一致行动人总股份达15.04%，一度超过华润成为万科第一大股东。

受到野蛮人的强硬挑战下，原万科第一大华润又在8月31日和9月1日两次增持万科，最终以0.24%的优势超越宝能系，“夺”回万科。9月19日，在保卫战中松了一口气的万科举行了“万科云”产品发布会，“万科云”、“设计公社”、“路由器计划”等产品正式亮相，令人关注的是，当天万科总裁郁亮与全部副总裁均出席了此次发布会。

发布会上，万科高级副总裁张纪文提到，万科云概念最早源于“八爪鱼”，目的是提高用户黏性，也反映了万科“城市配套服务商”的理念。与此同时，发布会当天万科董事会主席王石也通过视频放话，人人都谈“互联网+”，那就已经是泡沫的时候了，而万科的“+互联网”才是未来。

金九银十即将过去，尽管销量喜人，但实际上早已经不满足于百亿、千亿等数字游戏的中国第一大房企，正在向“地产界的uber”方向努力求转型。

央企分化：招商拍卖资产轻装上市 中粮率先全面促销

随着近几年来的房企规模化发展，千亿军团的逐年壮大成为了房地产行业的关注焦点。从万科到中海，还是今年或将撞线千亿的华润置地，房企第一梯队当中，有的“深圳队员”越跑越快，有的被越抛越远，有的则还在奋斗不愿掉队。

8月3 日晚，招商地产发布最新公告称，招商局正在推动整合招商地产与招商局蛇口工业区控股股份有限公司，目前已拟定由招商局蛇口换股吸收合并招商地产、并于深圳证券交易所上市的方案。

一个月后的金九，有业内人士透露，“未来的中国第一房企”招商局蛇口在挂牌上市之际，选择了“轻装上阵”模式，于整个重组进程中，一边数次转让拍卖旗下物业。

9月2日，招商地产拍卖了一批位于前海蛇口自贸区的写字楼和商铺物业，据悉总价格将近3亿元。

9月15日，招商地产第一次大规模地拍卖蛇口存量房产，主要为蛇口的紫竹园小区，共涉及213套房源。

10月9日，招商地产官微宣布，旗下再有8处房产将进行转让。

金九银十至今，招商地产数次的公开挂牌转让物业，涉及资产达数十亿，除了重组模式下能卸去一些历史包袱，招商地产人士也表示此举主要是为了资产优化。

另一方面，同样贵为央企的另一家大型房企，则在年底的楼市退潮面前，选择了完全不一样的道路。

中粮地产率先吹响9折甩卖号角

10月19日，中粮地产宣布启动“中粮购房节”，为期半个月，囊括了中粮在全国12个城市的24个楼盘，近千套房源全部加入巨惠折扣，有产品打出9折优惠，可谓是“限时大促销”。

同时，中粮地产旗下所有在售项目还开启了全民营销计划。中粮工作人员表示，这是中粮首次采用集团化统一促销的方式，通过巨额优惠，冲刺年度销售业绩的大型活动。

据了解，深圳区域参与中粮本次优惠的项目包括有中粮锦云（资料、团购、论坛）和中粮·世家项目。网易记者了解到，中粮锦云当前在售的为两百多平米的商铺产品，而中粮世家在售产品则包括有商铺以及别墅两种产品。

而从深圳中粮的官微号信息可以看到，深圳两个项目的商铺均9折起售，深圳小产权房网，别墅则还打着“额外98折”的优惠，此前，中粮世家的别墅产品长期打出“30万抵80万”的促销信息。

有业内资深人士指出，在第四季度深圳乃至全国楼市都有下滑趋势的时间点上，央企中粮首先全线喊响了促销口号，或许是一个明确的信号：楼盘卖不动了，需要加速清库存、收揽现金好撤退。

其指出，尽管中粮深圳两个项目对此次大降价的特别折扣遮遮掩掩，但实际上中粮地产在二三线城市的部分楼盘，其实已经提前几天便将促销杀手锏打出市场，力度更要远远大于深圳公司。

民企求生：龙光要求快速去化 有小开发商打起了小产权房主意

作为一家民营企业，龙光地产金九银十却同样备受关注。

一方面，去年10月份，深圳仅有的一宗住宅用地出让，最终龙光地产经过84轮鏖战，以46 .8亿元总价拿下，打败了万科、中海、招商、保利等领头羊，该地块楼面地价25094元/平方米，溢价率达85%，刷出了深圳新地王。

如今一年过后的银十，位于龙华新区的地王项目龙光·玖龙玺将于24日本周六开盘，其开盘价格与去化销量或将成为深圳今年银十楼市的风向标，同时也必然将助推龙光地产全年销售业绩的年底冲刺增长。

另一方面，今年金九月末，龙华大型商业地块出让，结果传闻中的万科、卓越、碧桂园等房企均位出现竞拍现场，最终仅龙光地产一家参与，以底价“秒杀”该地块，并于现场将早已准备好的新闻通稿发至现场媒体，一时好不风光。值得关注的是，该商业地块总建面达57.8万平米，是不折不扣的大型商业地王，据悉多家房企正是在经过成本核算后，最终选择了退出。

龙光地产相关负责人称，公司将该项目定位为“快速开发、快速销售”，通过“快周转模式”进行运营。无独有偶，龙光地产当前在售的主力项目——龙光城（资料、团购、论坛）9月中旬的媒体见面会上，据了解项目负责人因大老板临时召开会议而迟到，而当天老板会议的主要信息则是，要求项目快速去化。

如果说龙光地产的快速去化是为了回笼资金好持续拿地，那么如今“面粉”越来越贵，越来越抢手的深圳楼市，则让更多企业规模较小、现金流并不充裕的小开发商感到无比头疼。

有业内人士近日向网易记者表示，前几年曾在罗湖、宝安、龙岗均开发过住在项目的一家本土小型开发商企业，在金九银十仅有一在售项目和一个待售项目的“无粮”困境下，则重新打量起了位于坪山新区的小产权房主意。

该业内人士称，此小型开发商早在去年便已经与坪山某村委签好协议，共同开发一处小产权房物业。随后由于原住村民抗议拆迁利益分配不均，加上政府打压违建违法小产权房，因此该小产权项目此前已经进入停工状态。

但面对过完明年可能就没房卖、也没地开发的窘境，九月份，该开发商悄悄将坪山的小产权房物业进行复工建设。

该业内人士告诉网易记者：“其实这家开发商今年也已经完成了十个亿的销售金额了，加上本身还有其他产业子公司，只是在过两年没地开发，现在又买不起地的情况下，也只能悄悄建起小产权房，到时建好了再悄悄找一些中介发传单去卖。总之老板要求一切低调，不然到时不仅逃不出深圳这个楼市，可能自己还被套进去了。”   (网易记者 陈跃)

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