专家观点：小产权房应不应该合法化，它的好处和坏处是什么?-2023东莞小产权房出售

　　陶然：小产权房在满足一定条件后可以合法化

　　问题一：小产权房应不应该合法化，它的好处和坏处是什么?

　　陶然：这个是我们目前的法律上面的一个重大的问题，政府必须要通过征收地才能在政府征来的土地上把土地出让人开发商，让开发商来盖这个房子，这个本身呢可能是对于土地利用非常不合理的规定，但是如果已经盖了，比如说我到浙江温州或者是广东深圳这些地方看，那些地方其实原则上来说，搞农用地，保留耕地是本身实际上是非常不合理的，这个时候农民就在上面私搭乱建很多房子，也解决了很多农民工居住的问题。那么我们就要反思一下，你这样的土地非常稀缺的地方非要保存耕地还有没有意义?从这个意义上来讲，那个规划本身也是有问题的，总体来说，农地转为非农地，农村土地转化为城市土地，这个法律规定上面，土地管理制度上面是有相当大的问题的，我们一定要突破这一点，

　　华生：我不认为农村的违规跟城市的违规有什么区别，应该说都是为了追求自己的利益，看到市场有这个需求，然后增大自己的利益，从这个意义上，我认为完全是一样的，没有区别，他们都违反了现在的建筑用途或者是规划的法规。我们呢不能够说这个法律可能是不合适的，因此我就来违法，因为如果这样的话，那世界上就没有法制了，因为每个人都可以说这个法，对不对?那么这个可能是要根据不同的情况，加以处理，而这个处理呢，关键你有一个总的原则，就是说你是鼓励今后大家继续违规，还是想以后消除违规?

　　陶然：如果一个法律之下呢，少数人违规，那么这个法律，那就应该处理他，如果你发现一个法律导致非常多的人去违规，那么你就要仔细想想这个法律是什么问题，所以从这个意义上来讲，我觉得我们要思考这么一个问题，就是各个国家都有规划管制，这是没有问题的，但是你去看，包括在美国，在日本，这些地方，它实际上规划管制上面，比如对居住用地，他的管制是相对松的，就是说有相当大的土地，相当比例的土地城市每年新增用地里面是可以用来搞居住的。比如说在日本，它很多城市的人可以直接到城市里面去买人家的地，然后雇一个建筑商给他盖房子，但是在中国这种情况是不行的，我们这个地方，中国的政府他每年是垄断限量供商住用地的，那从这个意义上来讲，它这个商住用地每年占城市新增用地面积里面，特别是住宅用地，真的就在30%左右，其它国家一般是60、70%，那么这样一个政府为了自己的土地财政它来绑架群众老百姓，来把这个房价整个搞起来，这个搞法，你如果不突破这个土地制度，那你这个东西是突破不了的。最后导致一个结果就是只准政府限量垄断限量，只准州官放火不准百姓点灯，那怎么打破?

　　问题二：小产权房合法化能够降房价，能够让低收入者有自己的住房，让农民增收吗?

　　陶然：这个确实是有助于降低房价的，而且也确实有助于拉动经济增长，也确实有助于他们给政府交税，外来农民工呢现在因为房地产泡沫他们是买不起房的，现在如果他能够住进合法盖的，深圳村委房给户口吗，因此建筑质量和规划标准也提高的这种房子里面去呢，那他们在城市里面就能够定居下来，我觉得这个是一个好的路径，是我们未来城市化进程中很关键的一招。

　　华生：要解决两亿多农民工，包括他们家属的居住问题，我从来是主张。但是小产权房确实是解决不了他们的，因为小产权房合法化了，农民就住不起了，三中全会以前，一听说要合法了，每一夜涨一千，如果当时三中全会真是宣布小产权化合法化了，我相信北京郊区的小产权房马上跟大产权房是一个价格，好处是落到了拥有的人手上，小产权房屋买卖，农民是个租客。

　　陶然：所以这个里面就取决于你是不是执法既有存量小产权房合法了，我觉得存量小产权房不仅不能够直接马上合法化，而且需要一定的改造，缴纳一部分的税金，关键是我们要放开增量。

　　华生：你不能拿不合法的情况去证明合法的情况。不合法的时候，同样旁边的大商品房是几万，而它那个房子不值钱，所以外来农民工才能住得起。如果它合法化的话，显然农民不傻，马上那个房子就涨得跟大产权一样了，至于说，真正解决外来农民工市民化的问题，确实不是小产权房合法化，而是让大产权房普遍地提供。但是中国的农民的绝大部分家庭，平均一个家庭只有十万块钱资产。所以他们是永远住不起，我们现在要解决的是这几亿农民工和他的家属怎么能够在他们打工的地方也能够合法地拥有土地，拥有住房。是不是?

　　陶然：跟您刚才说的数字方向不太一样，我们很可能那个大产权房呢，有可能会跟小产权房，小产权房的价格会涨一点，那么政府可以在涨价部分抽取一部分税收，或者是拿走一部分公益设施工地，只要农民感觉出小产权变成大产权有好处，他就愿意做这件事情，你得让他一部分利，大产权房子呢，我们能够让它的价格比较平缓甚至有所下降，当然这个里面是有很多很技术的方案，让它不要很快崩掉，所以最后的情况，它是会压低整个城市的房子的价格，尤其是我刚才讲的有40%的工业用地，我们通过修改规划，它有这个潜力转化为商业住宅用地的话，这个房价就不会涨得这么高了。　　华生：我没有说涨啊，我说小产权要合法化，我认为大产权房价会跌，经济学的道理就是这样了，我没有说它要涨。至于说，你设想的那种，规划比较宽松的时候，是不是住房价格就不会那么涨了，这个不取决于我们的愿望，它市场本身会扮演很大的作用。　　陶然：那我来问您一个问题，有很多城中村和城郊村，那么我们允许把它规划为居住地段，它愿意给政府缴纳一部分公益事业用地，免费交给政府，那剩下的土地允不允许它合法地给外来农民工盖出租房或商品房?您先回答我这个问题。

　　华生：你这个逻辑是有问题的，是什么呢?如果是合法化的话，我给政府交了地或者交了税以后，我为什么要给农民工盖，如果是盖宾馆对我更有利，既然市场，我为什么要给农民工盖房子?我可以盖商品房啊，就像我们一些开发商说的，那是政府的责任，我是给富人盖房子的，因为农民也是人，大家都是。

　　陶然：那我问您，他可不可以合法地去盖商品房?你认为。

　　华生：我认为在我们这样一个城市化正在快速发展的时期，北京郊区它是由于规划和外来人口进入所造成的土地价值的上升，所以我认为北京郊区的农民大部分土地都不应该归他们，他们可以留很小的一块，这就跟日韩台在城市化过程当中一样了，可能留5%。

　　陶然：那5%只够他们自己住，不需要他们给外来人口?

　　华生：5%都不只解决自己住的问题，5%、10%就是既解决自己住，又解决自己比如有一个小的物业，有一个小的其他的收入，那个90%的土地是要重新分配的。也可能是国家把这些土地拿过来，用市场的力量大量地建设基本的国民住宅，这些是完全可以的。然后这些住宅是那些购买的人或者居住的人将来的产权要归这些人，这样这些农民工才能市民化。

　　陶然：我思考的问题是这个想法确实跟您有不一样的地方。留5到10%剩下的交给政府呢，我是不相信政府他会去把这个土地盖基本公民住宅的，因为事实上它跟我们现在政府的财政力是不相融的。我们现在中央就在试图这样做，他去压各个地方建保障性住房，但是搞不起来，就是说你这样一个非常自利的政府，他去这样做了，你有什么理由相信，说我现在告诉你你现在应该这么做，他就会这么做呢?没有这样的机制，这跟他的利益是冲突的。

　　华生：所以在那一点上大家是相同的，现在我们地方政府的利益确实需要改变，土地财政这种利益机制要改变，这一点我想我是完全同意，我从来就是这么认为应该是这样的。那么在改变这个机制的基础上，政府没有利益了，政府本来他就应该要为整个区域利益来考虑嘛，而且这些保障房和这些基本的国民住宅并不要政府去盖，开发商也是可以建的。其他人都可以建，但是这些房子，他从土地的属性到房子的属性，它都可能属于基本保障性质的，而且呢，就像我们过去搞房地产一样，将来它的产权很可能是归这些长期居住在里面的人。这样才可能市民化啊。你想你要是永远住在别人的房子里面，将来房子升值了都是别人的，你很难有很长期的打算。

　　陶然：所以我是这么想这个问题，如果你给他留比如说50到60%本地农民的房子，为什么要说这个呢?这样的话，像北京就200、300个城中村，把这些城中村的土地允许它给本地村民留50到60%的土地让他盖房子，其实基本上完全可以满足流动人口的需要。你先听我说完。

　　华生：您留下这些土地，他不会给这些农民工盖房子，他为什么要给农民工盖房子?

　　陶然：对。但是现在问题是北京的房价，商品房的房价非常高，我出这个策略是为什么呢?如果允许他随便盖商品房，你今天宣布那个政策了，那边崩了，所以那个局面我们也要防止。所以呢，我的意见是先允许他们给外来农民工盖出租房，这个房子呢你给我缴纳一部分地，甚至在未来十年给我缴纳一部分税收以后，十年以后你可以卖，这样的话房子对于现在的商品房市场，我既要这些外来农民工住得起房，但是十年以后买得起，但是我又不想对现在的房地产市场产生过大的冲击，因为这样可能会导致中国经济的一个崩盘，但是这样做的话实现一个比较平缓的过渡，这才是市场机制真正起作用，

　　华生：它是这样，我们讲小产权房就是说，就是讲人家不听你的嘛，人家听你的，哪儿有小产权房，深圳是一个典型，说原来一开始不给盖，我给你盖一点，他愿意，说盖三层他们挺高兴，然后好了，开始突破，你又同意他盖六层，他也很高兴，问题是他不断突破，所以现在突破到三十层了。

　　陶然：那我现在跟您说，深圳是这样一个情况，先让他盖三层，然后政府在中间不断地又把那个村里面原来的工业甚至一些农用地非常低价地征走，包括他们在04年，全部转为国有所有，他不断地在抢农民的地，最后农民呢，对此的一个反应，加上外来人口不断增加，你把我那边的地都低价拿走了，我现在就在这上面盖，本身他抢人家农民其他的地，那种做法，我跟深圳很多的地方干部也谈过，他们自己都觉得对农民是有点对不起，很低价地拿走了，然后他们自己去招拍挂，卖钱。

　　华生：深圳的农民都成了千万富翁了，或对不起他们，那我们其他地方的农民情何以堪啊。

　　陶然：那不是这样，您看到的那几个千万富翁和亿万富翁。

　　华生：不是那几个，是普遍。

　　陶然：在友协村，在深圳的大片城中村，我去调查过，那他们确实一个月收，因为大家都可以盖，所以房租房价其实不高，房租并不高，一个月很多人收个一万多块钱，他还得操很多心去，包括提供物业的服务，那都是千万富翁这个说法确实不符合实际情况。

　　华生：我们不争论这些细节。我就讲，深圳小产权房楼盘，你设想的北京郊区普遍都自己盖的话，我觉得这个人家不一定按照你的规划，不光北京郊区，包括靠着我们河北大家全都盖，为什么要听你的规划呢?既然合法了，我们都可以盖，是不是?

　　问题三：如何科学有效地治理小产权房?

　　我认为确实是可以比较好地去借鉴日本韩国和台湾，像台湾的规定，新城区扩大，老城区改造，这都是属于公共利益，因此都征收了。它这个征收呢就是保证老的城镇区，老的城郊的这些农民他们的利益不受损害有所得益。政府呢，把基本实施的费用摆在土地费用里面作为基础地价，然后基础地价来供给城市化的发展?那么这个时候它就给外来的农民工就提供了大量的机会，因为用基础地价提供这些土地，需要做规划，做大量的基本的国民住宅和保障住宅。日韩台无非他们最成功的就在于我在城市化过程中，我把土地的收益给你调节了，把这个土地大量的供给来建造普通的一般性的住宅。

　　陶然：决定城市房价最主要的是低价，我们如果要容纳两亿农民工和未来更多的农民工家属，未来可能十年如果做得好中国可能做到4到4.5亿存量和新增的农民进入城市的话，我们确实需要大量便宜的土地，这个里边就存在一个需要由谁来供应土地，根据您刚才的说法，可能还是通过政府来供应，或者是政府，至少政府把从城市郊区农民手里拿过来的土地由他们来供应土地。我觉得，我是不太相信这样的方法能够奏效的，因为其实，这个跟我们现在的政府体制是不相融的，这里面涉及到一个很关键的问题就是你愿不愿意去相信有些国家和地区的政府，你认为政府做好还是由农民或者农民直接跟开发商合作做好?这是第一个问题。第二，尤其在中国，你是不是特别愿意相信政府，在有些其他国家即使能做，比如在香港，政府也垄断供应商供地，把低价炒得很高，但是他会拿一部分钱去盖鸽子笼给那些。

　　华生：那是政府盖的。

　　陶然：政府他盖。对。

　　华生：你要市场说去解决这些人的问题，那是不可能的。

　　陶然：恰恰是他垄断了以后，让大家，正常的商品房价格非常高，所以政府从中捞了很多好处，他其中拿出来一少部分好处给中下阶层的人盖鸽子笼，我想说，香港能做到，不见得中国政府能够做到，大陆政府能够做到，这是第一点。第二呢，香港这个做法对香港是不是最好的，也要打一个问号，你看香港这样一个岛，它居然80%的土地不能开发，号称是为了保护环境，实际上是开发商把整个港府绑架了。那我们中国呢，实际上是政府通过垄断供应商用地，把全国老百姓给绑架了。你有什么理由，你得有充分的理由让我相信政府他愿意这样去做，或者告诉我通过什么样的改革能够让政府做到给大家去这样提供所谓的国民住宅，而且能管得好，都是一个问题。

　　华生：那么说刚才您举香港的例子，实际更好的例子是新加坡，新加坡并没有垄断去拍卖土地，但是它也解决了绝大部分居民的，他用租屋来解决巨大部分居民的住房保证。这些我认为，不是说不可以做到，不是不可以做到的，当有市场本身，政府规划了以后，让市场本身去发挥作用的时候，仍然是要把利益进行调节的，所以因为你不能指望城郊的农民包括开发商他会考虑外来农民工的需求，因为他完全是市场导向的，所以在这个地方，城市化过程当中，你要解决这几亿人的外来人口的基本安居的问题，我相信政府的作用是关键的，因为这些从所有的发展中国家的情况来看，没有政府很核心的作用的话，基本上做的都不好，做得都不行。我讲我们可能在基本目标是一致的，就是说核心是要解决城市化问题要解决几亿人，占人口多数的住房问题，而且这个住房价格不能太高。

　　陶然：朝阳区、海淀区大片的地在那儿死着，城中村、城郊村的地死着，如果开发出来，说几万平米我不知道，肯定会让大部分流动人口，包括北漂一族是可以支付的，我觉得这是一个事实判断问题，真正的他们确实如果真有暴利，那么你从他那儿抽税，是真的可以做得到的，就是说抽这些税甚至包括给外来农民工的子女盖公立学校这些问题都是可以解决的。

　　华生：我们不要你想在土地的利用供给这方面甩掉政府的作用，现在看起来不可能，你只能怎么去改变它的作用，就像我们讲的你怎么改变它的土地财政，你想甩掉它不可能，因为市场解决不了这个问题。所以这个事情，我们只能是说，通过民主化、科学化来提高政府的规划的科学性，但是你不能破坏土地规划的这种法制性。

　　华生：首先肯定要在法理上说它是不合法的，不管怎么处理，总的一条就是要本着它是违法建筑，因此呢，使得违法者不得利和少得利。这个是个基本原则。

　　陶然：对于已经建的小产权房和未来的小产权房要按照同一个原则来处理，同一个原则就是都是在给政府缴纳一部分涨价归公的部分以后，让它变成合法的房子。当然有些完全违章的建筑，甚至是质量有问题甚至改造都改造不好的房子，我认为那个确实就应该直接拆掉，

　　华生：我觉得就是说小产权房合法化这个口号认为是完全错误的，因为小产权房的本质就是违规建筑，违章建筑不可能合法化，就跟犯罪不能合法化一样，最主要的是使得将来大家能够走到法制轨道上来。我们不能因为说，你所不喜欢的法，你说它就是恶法，因此你就自己想怎么干就怎么干，那这样法制国家永远没有，而且我们生存的环境肯定也不合适大家居住。

　　陶然：我认为，小产权房存量和新增的小产权房我们都应该通过改变目前的土地管理制度，存量小产权房在给政府缴纳一部分税费和公益事业用地的情况下，让它合法化，同时让未来新增的城市建设用地里面，也是允许城市郊区和城中村的农民在给政府缴纳一部分公益事业用地的情况下，允许他们合法的来城市的农民工和城市低收入阶层，盖租住甚至长期来看可以出卖的住房，这个是让中国城镇化能够可持续发展，让农民工市民化，同时拉动经济增长，逐渐降低房地产泡沫的一个最有效手段。