评论：“转正”遐想搅动深圳小产权房市场-2023东莞小产权房出售

　　记者在观澜章阁社区看到，与一般人对小产权房的印象停留在低矮、握手楼不同，这里的房子都是几十层带电梯的高层建筑，甚至还带“花园社区”，地产中介店铺也可谓“遍地开花”，生意也不错。不过，这些中介店铺所出售的房源并不是正规商品房，而是周围的小产权房，多数已经是二手房。

　　“关注微信就可以手机预约看房。”中介魏小姐告诉记者，“这里生意挺火的，房屋征收补偿基准价格的消息，的确让许多人在刚刚过去的周末过来看房。”即使在周一上班时间，还是有一些市民前来看房。

　　“如果没有什么政策方面的变化，我是不会卖掉的，我对小产权房还是抱着一丝转正的希望，即使不能转正，我也会选择继续拿来出租。”说到如何处理这套小产权房，梁先生显得很坚定。

　　对此，广东信荣律师事务所主任律师张茂荣认为，文件明文规定仅适用于深圳市根据《深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定》、《深圳经济特区处理历史遗留生产经营性违法建筑若干规定》、《深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》及其配套政策处理取得非商品性质房地产权证书的住宅房屋，或符合上述规定处理范围但尚未进行处理的住宅类历史遗留违法建筑。简单地说，就是仅适用于上述“两规一决定”中符合确权条件类的历史遗留违法建筑，除此之外的其他违法建筑、小产权房均不适用，与深圳小产权房“转正”没有丝毫关系。

　　一石激起千层浪。深圳市规土委近日公布了一份《深圳市房屋征收补偿基准价格》，深圳小产权房网，一时之间有人更直接以小产权房有了“官方征收价”为噱头，过度解读该份指导文件，还有人认为这是小产权房迈向“合法化”的重要一步。

　　记者调查发现，这里的小产权房售价已经接近每平方米8000元至9000元，朝向和光线好的房子甚至已经过万。与此同时，中介还打着“有村委集资证明和律师证明”的招牌来吸引购房者。从租售比来看，这里的小产权房的确有吸引力，例如一间32平方米的单间，月租可以达到800元至900元，而且出租率颇高。“我是回来签租约的，我的房子空了一个星期就又租出去了，这里附近有很多工厂，租住需求还是很旺的。”两年前来这儿购买小产权房的梁先生如是说。

　　每一次政策的“风吹草动”，都有可能促成投资者的实际行动。近日，深圳市规划国土委发布的《深圳市房屋征收补偿基准价格》又一次让小产权房成为了公众关注的焦点。其中，最高价格为香蜜湖街道的每平方米41200元，最低价格为南澳街道的每平方米8400元。

　　众所周知，在官方的表态中深圳并不存在小产权房，只有“违法建筑”。现在民间约定俗成的小产权房，政府统一的官方口径皆称之为“违法建筑”。政府之所以称其为“违法建筑”，是因为这些小产权房存在违反合法建设申报流程，未进行正规用地与建筑规划许可以及建设施工许可申报等情况，甚至有的小产权房存在违规占用建筑红线等现象，该类建筑包括原村集体土地上所建的统建楼或集资楼、企业拿地投资所建建筑，以及村民用宅基地合作自建的农民房。虽然深圳早在2004年就实现了农村集体土地的国有化转换，但深圳却是全国小产权房问题最突出的城市之一。

　　此外，小产权房交易的违法性并不会因为有律师见证而合法化。深圳市司法局早在2009年就发文严厉禁止律师为违法建筑销售行为提供见证服务，2016年再次发文禁止，虽然只是针对违法建筑类小产权房，但是有合法报建手续的小产权房，因不符合上市交易条件，如交易行为本身无效，见证同样无效。

　　“刚刚过去的周末我赶紧去了南岭村、沙井和观澜看小产权房。”市民陈先生对记者表示，“现在连观澜的房价都要每平方米4万元，买正常的商品房基本不太可能，买小产权房其实一直在我的考虑范围之内，房屋征收补偿基准价格的消息一出，我自己一开始也有点误解，当然也有点坐不住了。”

　　明知有风险却“偏向虎山行”。大部分选择小产权房的购房者心理或许都一样：也许并不是为了“转正”赚钱，只是面对高房价，为求一个家，甘愿冒这种风险。

　　在高房价的深圳，小产权房一直是许多人豪赌的“安居梦”。

　　在高房价和限购政策的刺激下，深圳的小产权房市场已经成为一个繁荣多年的地下市场，就像一场赌局，愿赌服输。

　　深圳市房地产中介协会认为，《深圳市房屋征收补偿基准价格》作为《深圳市房屋征收与补偿实施办法(试行)》的操作细则性文件，并不会改变政府对于小产权房的处理态度，即源头增量严格遏制，尊重历史现状，存量合理疏导的解决策略，也并不能从本质上消除购房者购买小产权房存在的潜在风险。最新数据显示，村委统建房，尽管深圳住房总量约5.2亿平方米，约1035万套，但由于占存量住房79%的未确定产权的原农村私房(小产权房)和企业集体宿舍不能合法上市流转，制约了深圳二手住房的供应规模。