小产权房作为一种尴尬的存在：转正难、风险高-2023东莞小产权房出售

2017年春节前后，“小产权房”再次成为业内关注的热点。由于各种原因，小产权房作为一种尴尬的存在一直广泛游离于住房市场体系之外，形成庞大的住房黑市。在北京（楼盘）通州、昌平区等也存在有不少的小产权房。在房价高企、限购政策频出的一线城市，这种不限购、价格低廉的小产权房仍旧受到人们的热捧，购买者也大多抱有一种政府对已经落成的建筑不会拆除的侥幸心理。但业内专家表示，小产权房再便宜也不能购买。

无法厘清的海量数目

在房价高企的当下，全国很多买不起的市民纷纷跑去买小产权房，有些市民是稀里糊涂跟风购买的，并不知道小产权房的风险。随着不动产统一登记政策的实施，有的小产权房业主对小产权房转正又心存侥幸，纷纷咨询能否办理不动产证，得到了政府的否定回答。放眼全国，小产权房不仅不能办证，还有可能面临被拆的风险。

去年10月8日，东莞小产权房，深圳（楼盘）市龙华区规土监察大队拆除两栋违建小产权房，涉及住户近千人。据相关媒体报道，2016年7月16日，龙华区就拆除了面积约2.3万平方米的水斗新围大工地的统建楼。深圳市规土委主任王幼鹏在接受媒体采访时表示，“十三五”期间深圳要消化存量违建2亿平方米。

官方统计数据一直无法厘清全国小产权房的具体数目。不过在北京东六环，毗邻燕郊的通州区内，一直存在着一个大型的小产权房社区——太玉园。

太玉园地处通州区张家湾镇，南北走向的张采路将小区分为东西两部分，加起来整个小区占地有两千多亩。据不完全统计，东西两区的业主累计已经超过两万人。

梁午（化名）说，当初选择在太玉园买房子，最主要的原因是价格便宜。“说实话，这里的配套设施很完善，挨着地铁线，交通也方便;门口有菜市场有超市;小区物业费甚至只要五毛钱。”梁午至今仍对这里的环境很满意，尽管当年只是无奈之选，但他没有后悔。

而据资料显示：通州是北京小产权房重灾区之一，去年8月，通州区国土资源局联合永顺镇政府开展了打击涉嫌“小产权房”专项行动，村委统建房，相关人员在永顺镇新建村村民自住楼、邓家窑村村民自住楼、梁庄村村民自住楼等八个涉嫌“小产权房”建设及销售重点区域悬挂横幅标语，并向现场群众宣传购买“小产权房”存在的危害及风险，告知市民“小产权房”是非法建设、无产权房，没有法律保障，引导公众购买具有合法产权住房。

有关人士表示，随着城市副中心建设的大力开展及商品性住宅房屋限购政策，通州辖区内涉嫌“小产权房”项目问题日益严峻，此番联合打击遏制“小产权房”行动，是推动“小产权房”清理整治工作的有力保障。

小产权房转正难

和其他地方小产权房业主一样，希望房子顺利“转正”一直是梁午的愿望。2006年，两居室的小产权房入手后，当地的村委会曾颁发过一个“产权证明”，这成为他拥有这套房子的唯一凭证。

公开消息显示，在最近一次查处行动中，太玉园被罚款两亿元，但一切照旧。甚至，当地的张家湾村又建设了一批新的扩建工程。这些新建房子和现有的太玉园一样，同样是“小产权”。

而早在2015年，住建部就明确提出要将治理违法建筑作为重点突破的工作之一，违反城乡规划和土地用途的小产权房正在此列。国土资源部执法监察局负责人之前也表示，各地要按照要求坚决做到“三个一批”，即坚决拆除一批“小产权房”，坚决查处一批典型案件，严肃追究一批有关责任人员的责任。虽然政府职能部门已多次对小产权房喊话，但社会上仍屡屡有小产权房转正的相关提议，不过就目前的趋势来看，小产权房想在短时间内转正依旧毫无希望。

梁午一点也不担心房子问题，表示：“我这房子现在租出去一个月也能有三千的收入，又不用还月供，没必要卖掉。”他和大多数小产权房的业主一样，在等待中继续博弈。

没产权证业主难维权

据介绍，小产权房的拆除工作也分为两种。一种是通过合法报建的，但是无法办理房产证，这类小产权房在面临拆迁等问题时，购房业主可以利用当初购房时的买卖合同来主张经济权益，但由于没有房产证，所以权属发生纠纷就难以主张自己的权益。

另一种则是违法建筑，违法建筑在拆除时政府是不用向购房的业主进行赔偿的，业主的损失只能向当时的开发公司主张，而且需要业主证明自己当初在购房时对小产权房一事毫不知情。

不过在实际操作中，由于小产权房价格远远低于商品房的价格，因此业主在购买时理应知晓房屋的相关性质，在这种情形下，业主想要维权就会格外的困难。

像通州太玉园、张家湾等这样的小产权房社区，国内很多城市都存在。专家认为，太玉园是在村镇集体用地上直接建造房屋出售给购房者。而在其他一些地方，基层政府在土地市场“先上车、后补票”是小产权房形成的主要原因。例如，将原本非住宅属性的土地以住宅性质卖给开发商，地方财政可以多得几倍的土地收入，后期一旦无法完成土地性质变更的“补票”行为，这些业主的房屋将永远成为“小产权房”。针对这种畸形供求关系下产生的住房市场，业内专家认为，小产权房往往是绕过正常土地市场进行土地买卖，然后在五证不全的情况下进行销售。因此，尽管解决历史遗留的小产权房存在难度，但是杜绝增量并不困难，从土地出让到房屋销售中间的多个环节都可以做到有效监管和规避。