小产权房到底能不能买,今天总算懂了!(小产权房购买必知：权利范围和风险解读)

小产权房是指由城镇集体土地上的农村宅基地和未利用地流转而形成的，属于非商品住房。它存在的合法性和使用权的不确定性，使得购买小产权房存在一定的风险。本文从权利范围和风险两个方面详细阐述了小产权房的购买必知要点，旨在提高买家的选择和风险意识。

一、权利范围：不动产权及使用权

小产权房的产权规定属于农村宅基地，而宅基地的土地使用权属于农村土地承包经营权。由于小产权房的产生属于流转土地的非常规方式，因此其法律地位特殊、复杂，权利范围需要认真辨析。

小产权房使用权的限制

小产权房的使用权限定于农村户口持有人及其直系亲属，异地购房需取得该地农村户口，且购房人需满足相关的土地流转、房屋建设、环境保护等要求。

小产权房不动产权的限制

小产权房的不动产权范围也受到限制，可能存在建房未取得房产证登记、土地性质不明、土地流转合法性不明等问题。因此购买者购买小产权房时应注意不动产权的限制。

小产权房的产权存在不确定性

小产权房所在土地属于集体所有，且农村宅基地和未利用地流转产生的小产权房往往缺乏官方有效的产权证明，存在无法进行转卖、抵押等问题，产权的不确定性给房屋的价值和使用行为带来了风险。

二、风险解读：合法性及区域限制

小产权房的合法性存在争议

虽然小产权房的购买和使用得到一定的支持和承认，但是它的合法性仍然存在较大的争议。对于流转来的小产权房，其合法性仅有农村委托认可，缺乏行政认证，行业大部分人士官方态度依旧有待明确。

小产权房的区域限制

小产权房有一定的区域限制，通常不在城市规划建设范围内，不符合城市风貌，一些城市对小产权房进行了限制，不允许市民购买。在购买前，应先了解小产权房所在地的政策和规定，以保证购买符合法律法规。

三、风险规避：明确权利、认证资质

购买小产权房需要明确权利

为了规避购买小产权房的风险，购买者应该明确权利和限制，要求产权证清晰、无纠纷、明确土地归属、不存在污染等问题。

小产权房购买需要认证资质

购买小产权房的买方必须要对产权的合法性和资质进行认证，专业资质的认证机构可为购买者从从房屋选购、土地流转合同、宅基地使用权证、政府部门批文及公示等方面提供专业服务。

四、预判趋势：政府引导、规范市场

政府引导实现小产权房的规范化

小产权房的生存状况主要依赖流转土地政策，政府部门、市场力量、社会公众对它的认可和支持是关键因素。今后不仅需求将不断增长，政府应该有更多的引导和规范，规范市场化，让小产权房发展更加向着规模化、标准化方向发展。

规范市场治理小产权房的乱象

目前，小产权房市场还较为混乱，随着政策的及时出台和市场的规范，小产权房的市场将进一步得到优化，解决小产权房买卖中遇到的问题和风险。

小产权房的购买风险是实实在在存在的，购买者在购买前要了解和掌握相关信息，权衡利弊，认真考虑，并关注政策和市场的变化，以避免风险。

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