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小产权房到底能不能买? 颜宇丹律师自媒体联盟 20171110 16:02

[摘要]

2017年3月3日，深圳市规划国土委官方网站发布了关于房屋征收补偿基准价格的通知，该通知对住宅类历史遗留违法建筑的征收补偿有了明确“官方”指导价。

深圳市规划国土委相关负责人表示，该房屋征收补偿基准价格的适用范围具体以深圳市规划国土委官方网站通知为准，并非网络上流传的“小产权房征收官方价”。

颜宇丹律师为此接受深圳电视台《地产头条》栏目采访时表示，小产权房交易目前仍然是无效的，如果购买小产权房，可能存在购房款无法退还，补偿远低于市场价等风险，建议市民不要冒险购买小产权房。

《地产头条》节目：小产权房到底能不能买?

【正文】在房价相对较高的深圳等一线城市，“小产权房”吸引了不少资金有限的购房者。但是小产权房到底能不能买？安不安全？却始终没有一个定论。

【同期声】市民：小产权房可以服务于资金缺乏的群体

【同期声】市民：小产权房有助于吸引人才留在深圳，建议合法化

【正文】由于“小产权房”通常是指建在农村和城市郊区农民集体用地上用于销售的房屋，而经过1992年、2004年两次农村城市化改造，深圳已成为全国唯一一个没有农村建制的城市，然而，却还有近一半建筑是原住民的“小产权房”，也即现有深圳官方口径中的“历史遗留违法建筑”。根据建设方的不同，深圳小产权房网，目前小产权房有村委会、个人、公司三种不同名义，不同建设方所签订的合同也不相同。

那么小产权房的合同具有法律效力吗？

【正文】由于土地使用权转让时并未缴纳土地出让金等费用，因此小产权房无法得到由国家房管部门颁发的产权证，而是由乡政府或村委会颁发，所以也称“乡产权房”。而“乡产权证”只是之中民间约定的称谓，并没有法律概念。目前深圳市核发的房产证有“红本”和“绿本”两种。“红本”用于记载市场商品房产，业主享有该房产的占有、使用、收益、处分权利。绿本”用于记载非市场房产。凡“绿本”记载的房产，一律不得买卖，只表明对房产确权。

【同期声】颜宇丹律师：深圳首次公布部分小产权房征收补偿基准价格与小产权房确权和转正没有必然的联系，小产权房的存在有其合理性，小产权房也有使用功能，小产权房进行司法拍卖也是常见的现象，但不等于小产权房就可以进行上市交易和正常的流通领域。

【正文】除了房屋买卖不受法律保护以外，小产权房无论是征收还是拆除，也一直是一道难解的“方程式”。这其中，最容易引发的就是业主利益的纠葛。去年10月份因强拆站上舆论风口的福轩大厦和金凤凰豪苑，此前曾网传补偿标准是1.8万元/平方米。不过，直到“最后期限”，两栋大厦依然“完好无缺”。实际上，深圳类似这种长期存在于买卖市场的小产权房比比皆是。民乐花园、惠鑫公寓、鑫海公寓等，许多业主都在其中居住了二十多年了。而目前，在深圳的福永、西乡、龙华、观澜、民治、布吉、大浪、南澳等地，小产权房遍地林立，其中宝安的沙井街道，几乎90%的房屋供应都是小产权房，堪称小产权房最为集中的区域。

【正文】《深圳市房屋征收补偿基准价格》的通告，赫然出现在深圳市规划和国土资源委员会网站上，东莞小产权房，这意味着对小产权房征收，首次有了明确的“官方”指导价。不过，并非所有的小产权房都能获得补偿。只有拿到通俗意义上的“绿本”，或者符合相关规定的小产权房，才适用于此补偿基准价格。因此，业内人士认为，指导价的出现，并不意味着小产权房都有机会转正了。

【同期声】颜宇丹律师：小产权房经过多次转让，如果从法律上认定所有的小产权房买卖合同无效，拆迁后将导致最后一手买家找不到原来的卖方退回购房款，也得不到补偿而流离失所，政府给予小产权房低于市场价的拆迁补偿，并不会改变政府对于小产权房的处理态度，即源头增量严格遏制，尊重历史现状，存量合理疏导的解决策略。

【正文】地产头条报道

颜宇丹律师 广东诚公律师事务所合伙人律师，丹柱法律团队负责人。中国政法大学在职法学博士、深圳市律师协会宣传委员会副主任、房地产法律专业委员会委员、实习律师面试考官、深圳市总工会专家讲师团讲师、2017年深圳“七五”普法讲师团讲师、全经联深圳分盟首席法律顾问、深圳电视台常驻嘉宾律师、深圳广播电台特邀嘉宾、中国法制出版社特约作者、《深圳律师》杂志特邀撰稿人、观点地产新媒体专栏作者。著《婚房保卫战》等书。

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