谨防企业自持观澜小产权房商品住房的小产权房化-2023东莞小产权房出售

　　去年，北京市提出了“企业自持商品住房”的政策，鼓励房地产开发企业将所竞地块的部分住宅作为租赁房源。目前，北京市已经有至少8个地块将在未来提供自持商品住房的租赁服务。不过，记者在调查中却发现，这些将在未来用于租赁的住宅，或许并没有我们想象的那么便宜。（12月8日央视财经）

　　“企业自持商品住房”，作为楼市“租售并举”的重要支撑，被公众寄予了很多期待。企业自持住房，主要有两种，一是鼓励国企拿出自有用地建设保障房，因为在形式上很像倒退回了“福利分房”时代，员工和企业的关系被绑得更紧，因此颇有争议；另一种则是普通的开发商拿地，建起来的房子只用于租赁，有商业银行还配套推出了住房租赁贷款。

　　但从实际落实情况看，首付就要交十年的租金，然后再交二十年的押金，这和买房其实已经差不了多少。新闻中的“中国铁建理想家”楼盘，周边100平米的两居室租金每月5000元。以此计算，一年的租金6万，十年租金60万。也就是说，深圳小产权房，想要在这里租住10年，至少需要一次性交180万元。如果租金高于周边租赁均价，还不止这个数。而周边50平米的二手房价格也不过240万。

　　租10年的房竟然需要一次性付款近200万，企业自持商品住房这样出租是否合理？在租客看来，肯定不合理，因为价格实在太高，外面租房子都是押一付一，没有这种押二十年付十年的租金收法。但在开发商看来，似乎很合理，因为“如果在外面租房子，租几十年这房子也是人房东的，小产权房，不是你的，但是你这个交了租金，这房子就是你的了”。

　　换句话说，开发商其实还是在卖房子，只不过是以租金的形式。但这样买房肯定隐患很大，因为办不到房产证。这样的企业自持商品住房，其实已经小产权房化。过去，开发商为规避限购政策，采取“以租代售”方式，与购房人签署所谓“租房协议”，收取的“租金”实际就是购房款；现在，为了满足企业自持商品住房要求，开发商玩的还是一模一样的花招。

　　发展企业自持商品住房，为什么开发商并不乐意，反而要想出种种办法规避呢？一个重要原因，是开发商都希望能尽快回收资金，这样才能维持运转，才能接着拿地盖房子；另一个重要原因，是租金跟随市场变化每年都在变，不一次多收点，后面市场租金上涨，对开发商显然不利。租客去市场上租房子，想一次签个十年租约，是很难签得到的，一般最多签一年，后面可以续签，但租金得按市场价浮动。

　　开发商将自持商品住房“以租代售”或通过其他方式变相销售，北京的处罚十分严厉，会被纳入“黑名单”，取消相关企业后续参与北京土地招拍挂资格，甚至对其开发资质予以降级或者注销。严厉的处罚有助于遏制企业自持商品住房变相销售，但对于提高企业自持商品住房的市场效果恐怕作用有限。强扭的瓜很难甜，反而会使企业自持商品住房鸡肋化，不仅开发商心不甘情不愿，租客也会避而远之。

　　市场化的租售比摆在那里，单靠租金很难挣到钱，开发商的现金流一般又很紧张，必须尽快回笼资金，这些都是客观现实。社会上的私人房东，之所以愿意掏钱买房子，然后出租给别人，看重的是房价涨幅，而非租金本身。要发展租赁市场，与其搞企业自持商品住房，或许还不如有限定条件地适度放开限购，比如规定，所购房源必须在统一平台上对外出租，且不得低于多少年限等等。