小产权房是指违反国家规定的土地使用权和房屋所有权关系的房屋,通常指的是没有符合法律法规的准入条件,而非指其房屋本身有缺陷。自从2011年国家禁止小产权房以来,小产权房仍然在部分地区流传和逐渐加速推出,为什么小产权房如此难以杜绝呢?本文将从法律、市场、社会和政策四个方面进行探讨。
一、法律问题
1、小产权房的来源:小产权房的来源一般有两个,一个是违规占地自建,一个是非法改变土地性质。二者都是产权不明且缺乏法律保障的基础。自然村和自然村组不是宅基地,而且土地无法可办理产权证,使得小产权房更容易产生。
2、法律认可问题:国家并没有承认小产权房的合法性,买家在购买时没有购房合同、产权证明以及房屋使用证明,购买小产权房往往无法享受保障。而且,在没有法律的保障下,小产权房存在权属纠纷和政策风险等问题,引起了社会各界的质疑。
3、法律体系问题:我国的法律体系不同于西方国家的法律体系。在西方国家,法律是更加高度统一的,而在中国,也有很大程度的分权现象。在地方性监管暂时落空的这一时期,小产权房仍然能够存在。
二、市场问题
1、房价问题:房价上涨导致了部分人们无法承受一手房的价格和按揭贷款利息,尤其是有房、有户口的人。在这样的情况下,小产权房能够成为他们的选择。小产权房的价格相对较低,同时买家也可以通过首付和分期付款的方式向市场购房。
2、购买需求量大:随着城市人口的增长,人们对住房的需求量也在增加。相对于正规渠道,小产权房的供应量有限,但却可以通过找熟人、打黑工等非正常途径购买,这同样有效地缓解了购房者的住房困难。
3、房产中介参与:一些不诚信的房产中介为了获得高额佣金,会选择瞒报房产的真实情况,也就是夸大小产权房的优势,而对于购房者来说,他们购买的也无非是一套房,房子的产权是否合法对于他们来说并不是很在意。
三、社会问题
1、地方政府的利益:部分地方政府会因为考虑到地方财政收入、地方人口流失等问题而助长某些非法经济活动,以此扩大本地区的产业规模和经济利益。
2、购房者的心理:一些购房者不重视产权证的真实性,只是看重房屋的使用权,认为只要自己住了就是自己的房子。还有一部分人不愿意承担高额的物业费和公共事业费用,所以选择购买小产权房,避免了额外的开销。
3、房地产市场繁荣:随着国家加大力度,规范房地产市场。国家计划使用城乡规划等制度,加强对楼市的规范,来维护居民的根本利益。但随之而来的是房地产市场的不景气和楼盘过剩,一些承建商开始为了保持营业额,推出居民可以购买的次新楼盘。
四、政策问题
1、土地政策和房改政策的缺陷:土地使用制度和房产制度缺少标准和规范化操作,同时房住不分计划和不合理的政策也为小产权房的出现和存留创造了空间。
2、惩罚措施和监管不足:官员贪污、懒政和不作为等现象的出现大大影响了政府的治理,与此同时,法律对于违法建设和炒房行为并没有得到妥善的重视。
3、投资人贪心:国际资本以大量资金逐利、心存侥幸的心态,将资本大量注入小产权房市场。这些收惯了超高回报的投资客,对小产权房利润的丰厚也很感兴趣。市场没有得到有效管理和是否合法的监管,使得小产权房明星楼盘在市场上颇受欢迎。
五、总结
在小产权房的方方面面的问题中,法律问题、市场问题、社会问题和政策问题成为了主要的问题。解决这些问题需要各方的合作。政府领导人需要优化政策和法律法规,完善相关的监管机构,采取执法措施来打击小产权房,打击整个黑市作用。同时,协调好市场和社会参与,规范房屋销售,增加房产的可靠性和安全性,加强社会生产力的建设。
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